當(dāng)萬科以一家之勢，并以底價(jià)直接拿下廣州白云新城白云大道的一住宅用地后，“底價(jià)成交”與地產(chǎn)商“逆市拿地”成為今年“金九銀十”土地市場的最佳代名詞。

　　而不久前的9月2日，在被譽(yù)為今年廣州最大規(guī)模的賣地會現(xiàn)場，9分鐘內(nèi)總面積約18萬平方米的9塊地迅速被售出，9幅地塊中8塊均以底價(jià)成交。而截至今年上半年，廣州成交的13宗商業(yè)用地及8宗住宅用地幾乎都以底價(jià)拍出。

　　宏觀調(diào)控的大背景下，樓市趨于平穩(wěn)，與此直接掛鉤的地價(jià)有所波動并不為奇。據(jù)中原地產(chǎn)近期數(shù)據(jù)顯示：近期，龍湖、保利、富力等開發(fā)商在今年以來均在積極拿地，截至今年7月，仍有4家標(biāo)桿房企逆市拿地，總金額超過100億元。

　　隨著近期國土部新增22個(gè)國務(wù)院上收城市建設(shè)用地審批權(quán)城市名單，地根再度收緊，地產(chǎn)調(diào)控力度繼續(xù)加大。萬唐置業(yè)總經(jīng)理周斌表示：個(gè)人預(yù)測，今年年底到明年上半年，將是土地市場抄底的好時(shí)機(jī)。

　　底價(jià)出現(xiàn)

　　“之所以出現(xiàn)大量底價(jià)成交，原因有三：一是，最近的房地產(chǎn)市場的成交量和價(jià)格都相對比較低，樓價(jià)和地價(jià)是相互作用的；二是，目前大部分開發(fā)商的資金都相對比較緊張，所以就沒有那么容易去買一些大型的地塊；三是，開發(fā)商對于接下來的樓市判斷，都認(rèn)為今年和明年總體市場有穩(wěn)中略降的可能。這就是目前底價(jià)成交和沒有太多溢價(jià)出現(xiàn)的原因。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理黃韜對時(shí)代周報(bào)記者稱。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，全國130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一、二線發(fā)達(dá)城市，北京降幅則高達(dá)48.32%。

　　8月，全國133個(gè)城市，平均樓面地價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降了6%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降了9%，而平均溢價(jià)率持續(xù)維持在8%的低水平，較7月減少了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　在此情況下，8月份，全國133個(gè)城市單位住宅類用地成交量達(dá)到最低，成交面積為2018萬平方米，同比減少14%，且多個(gè)地區(qū)地塊出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象?！暗變r(jià)總比流拍好”，合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者戲稱。

　　房地產(chǎn)市場“金九銀十”期間，全國土地市場也似乎邁向了底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海出讓4宗地塊，均以底價(jià)成交，金額僅為20億元。

　　對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對時(shí)代周報(bào)記者表示：“房地產(chǎn)底價(jià)時(shí)代的決定性因素在于市場的供求平衡，以當(dāng)前形勢來看，土地出讓金總額雖然下降，但我國房地產(chǎn)市場的低房價(jià)時(shí)代還并沒有到來，供求很難平衡，現(xiàn)在只是暫時(shí)被抑制?！?/P>

　　招商去年購地13億今年108億

　　2011年8月26日，曾在2006年樓市熊市中拿下抄底良機(jī)的香港恒隆地產(chǎn)再次出征內(nèi)地，斥資40億元打造當(dāng)?shù)睾懵V場。其董事長陳啟宗曾表示：恒隆目前拿地的價(jià)格只占投資成本的18%，而在過去，商業(yè)地產(chǎn)的土地成本一般會占1/3，甚至達(dá)到40%-50%。

　　對此，市場傳出：“房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，種種跡象表明，到該抄底的時(shí)候了?！睂Υ?，黃韜對時(shí)代周報(bào)記者表示：“目前抄底的可能性是越來越大了，如果樓市走勢還是持續(xù)走低或者平穩(wěn)，那么土地底價(jià)有可能將會形成?！?/P>

　　“抄底的機(jī)遇正在形成，當(dāng)前部分城市由于限購，導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇離場，部分土地出讓金溢價(jià)繼續(xù)降低，但我國城市化過程中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢依舊沒有改變，形成”抄底“現(xiàn)象。”韓長吉對時(shí)代周報(bào)記者稱。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示：1-8月，全國10個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)供應(yīng)量均超過100萬平方米，深圳、廣州、南京、上海、重慶五地住宅用地累計(jì)供應(yīng)量均超過去年同期。此前，萬科董秘譚華杰曾表示：萬科之所以謹(jǐn)慎拿地，是因?yàn)樯习肽甑耐恋爻鲎尩變r(jià)還在高位。萬科總裁郁亮則稱：“我們認(rèn)為下半年市場機(jī)會將更好一些?！痹诮衲?月以前，萬科顆粒無收。而在近期，卻接連拿下三塊地。

　　“萬科的這個(gè)理論是準(zhǔn)確的，現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金還是相對比較緊缺，在這種情況下，拿地競爭小一些，開發(fā)商還能相對拿到一些比較便宜的地塊?！秉S韜對時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　與此同時(shí)，其他房地產(chǎn)大鱷也并未因?yàn)檎{(diào)控而放慢自己的擴(kuò)張，據(jù)中原地產(chǎn)近期監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：近期，萬科、保利、富力分別以3.24億元、6761萬元及2.08億元在北京、沈陽和海南競得相關(guān)地塊，而在9月1日的北京土地爭奪戰(zhàn)中，除萬科外，還有其余3家上市企業(yè)，最為引人注目的則為招商地產(chǎn)(000024，去年購地金額僅為13億元，今年的購地金額已高達(dá)108億元。

　　底價(jià)不低

　　9月18日，當(dāng)萬科以底價(jià)在廣州房博會中拿下白云新城住宅用地后，底價(jià)是否觸及底部，卻也成為業(yè)內(nèi)探討的內(nèi)容之一。

　　據(jù)悉，萬科此舉拿下的土地面積為24052平方米，建筑面積達(dá)93803平方米，掛牌起始價(jià)為12.697億元，折合樓面地價(jià)為1.35萬元/平方米，堪稱歷來底價(jià)最高的地塊。

　　對此，合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者表示：“底價(jià)不低，還比以前高多了，那塊地周邊的房價(jià)目前才2萬多元/平方米，就已經(jīng)是1.35萬元/平方米的底價(jià)了。政府提高了底價(jià)，起拍價(jià)很高了，現(xiàn)在的底價(jià)已經(jīng)基本等于當(dāng)初的成交價(jià)格。”

　　今年年初，綠地于嘉定區(qū)以3.13億元取得土地，成交樓板價(jià)僅為4533元/平方米，有人士認(rèn)為，此起拍樓板價(jià)已較半年前的成交樓板價(jià)高出了15%左右。同時(shí)近期內(nèi)浙江嘉興出讓的兩塊底價(jià)土地起始樓板價(jià)分別為4890元/平方米及4932元/平方米，而最終成交樓板價(jià)格將只比底價(jià)高出5元/平方米。

　　9月5日，蘇州13宗地塊進(jìn)行了公開拍賣，其中8宗地塊均因只有一家參與競拍而底價(jià)成交，總土地面積約為60.46萬平方米，成交總額為12.5058億元。而當(dāng)?shù)刂闃I(yè)內(nèi)人士則對媒體表示：“這個(gè)價(jià)格并不便宜?！?/P>

　　“土地價(jià)格底部有可能會形成，但這個(gè)底部要打引號的，因?yàn)槿鐝V州的很多土地采取的都是勾地制，這是不會公布價(jià)格的，它只是開發(fā)商和政府談的結(jié)果，所以這個(gè)”底“到底是多少，現(xiàn)在沒人能判斷，現(xiàn)在還不能說完全是底價(jià)，有些項(xiàng)目只是談的結(jié)果，并不一定是底價(jià)，但是底部在年底出現(xiàn)?！秉S韜對時(shí)代周報(bào)記者稱。